Gresk lovgivning

Bok III i gresk sivilrett, bestående av paragrafene 947 til 1345, inneholder basisreglene i eiendomslovgivningen. Gresk lovgivning på dette området er sterkt påvirket av fransk, tysk og sveitsisk lovgivning. I Hellas er eiendomsbegrepet delt i to: flyttbar og ikke-flyttbar eiendom, eller som vi vil si det på norsk: eiendeler og fast eiendom. Fast eiendom er tomt/grunn, bygninger, basseng, trær, osv, og det er lovgivningen for fast eiendom vi skal ta for oss her.

law_book

Artiklene 999 til 1141 i gresk sivilrett behandler eierskap og deleierskap til fast eiendom.

Eierskap i Hellas er en eksklusiv rett, men selvfølgelig begrenset av restriksjoner og rettigheter i nabolaget. Ytterligere oppdeling av fast eiendom vertikalt og horisontalt (seksjonering)er også tillatt, slik at man kan kjøpe deler av en eiendomsmasse, et hus eller en leilighet, og være deleier av fellesarealer.

Delt eierskap
I noen tilfeller, i hovedsak av skattemessige årsaker, kan eierskap være delt i to: Epicarpia (usus fructus) som gir livsvarig rett til inntekter og bruk av eiendommen, og den juridiske retten til å overta eiendommen, psili kyriotita. Når den som har epicarpia dør, overdras denne retten automatisk til den som har psili kyriotita, som så får fullt eierskap. Denne delingen er vanlig når foreldre eier eiendom sammen med sine barn. Foreldrene beholder epicarpia’en mens barna får psili kyriotita. Dette innebærer at foreldrene kan bruke eiendommen som de vil; bo der eller leie ut, så lenge de lever, men de kan ikke selge. Barna har heller ingen råderett over eiendommen uten foreldrenes samtykke.

Papirløst eierskap – hevd
Eierskap til et stykke land er dokumentert enten ved et skjøte (notarialbekreftet kontrakt) eller ved hevd (xristiktisia). Eierskap etter hevd kan man ha hvis man har en eiendom eller eiendel i sin besittelse i et visst antall år. En gjenstand som man besitter i god tro i mer enn tre år, får man automatisk eiendomsrett til. Fast eiendom må man ha hatt i minst ti år for å få hevd på.
Hvis man har tilegnet seg en eiendel på ulovlig vis, tyveri eller ulovlig besittelse, har man også hevd på denne, men først etter 20 års sammenhengende bruk. Dette gjelder både fast eiendom og andre eiendeler. Eierskap etter hevd er svært utbredt i Hellas. Særlig i landdistriktene hvor eiendommer tradisjonelt er blitt overdratt ved muntlige avtaler, gjerne fra foreldre til barn – og uten at skjøter eller notarbekreftede kontrakter ble undertegnet.

Vær oppmerksom på at når selgeren ikke har noe skjøte, og er eier etter hevd, må han som regel betale en ekstra skatt ved overdragelsen. Dette skyldes at en eier etter hevd ikke har betalt skatt på overdragelsen da han eller hun i sin tid overtok eiendommen.


For overdragelse av fast eiendom krever gresk lov

a)    en avtale mellom eier og kjøper som bekrefter at overdragelsen skjer på lovlig vis (kjøp, gave,etc.),

b)    at overdragelsen nedfelles skriftlig i en notarialbekreftet kontrakt,

c)     at det blir utstedt et skjøte, og at overdragelsen føres inn eiendomsregisteret i den   regionen eiendommen ligger.


Registrering av eiendom
Gresk eiendomsregister er der all eiendom er registrert på eierens navn transfers and mortgages system. Det nye landregistreringssystemet er mye tryggere enn det gamle, der man må vite navnet på eieren for å finne ut hvilke heftelser som er på en eiendom.
Advokater er pålagt å sjekke eiendommer som tilhører enkeltindivider eller firmaer for å sjekke om de er korrekt overført og om de er belånt eller har andre heftelser. Dette blir gjort både i Cadastral- og Registry of mortgagessystemet.
Cadastral-systemet trengs det spesielle papirer og sertifikater når man skal forberede en notarialbekreftet kontrakt. Omkostningene er 0.58% av kontraktsverdi + MVA 23% ( moms ), og det er en engangsavgift.

Notarialbekreftede kontrakter – skjøter
Notarialbekreftede kontrakter blir i Hellas kun utformet og undertegnet av offentlig oppnevnte notarier (symbolaiografoi). Notarier har juridisk utdannelse, og mange har praktisert som advokater før de ble notarier, men de har en helt annen rolle enn greske advokater (dikigoroi). Notarier skriver offisielle kontrakter, fullmakter og lignende, mens advokater representerer klienter – i og utenfor rettsapparatet.
Greske notarialkontraktprosedyrer forutsetter at kontrakten er utformet av en notar og kontrollert og godkjent av advokatene til både selger og kjøper. Notarialkontrakter skrives bare på gresk, og kan bare undertegnes med en notar tilstede. Notaren må bekrefte at det som er skrevet er fullstendig lest, oversatt om nødvendig, og forstått av partene (personlig eller ved lovlig representanter for partene).

Bare lokale advokater fra det området hvor eiendommen ligger, kan signere og bekrefte en notarkontrakt. Advokater fra andre distrikter kan bare representere klienter, og må utnevne en lokal advokat til å signere den endelige kontrakten.

Notaren er ikke der for å rådgi eller beskytte selgers eller kjøpers interesser. Han eller hun er der for å registrere transaksjonen, basert på en kontrakt som notaren selv har utformet etter bestemte regler. Når denne registreringen er gjort, blir kontrakten et gyldig skjøtepå eiendommen som er kjøpt. Prosessen er fullført når kontrakten er registrert i eiendomsregisteret. Da først er eiendomsoverdragelsen lovformelig gjennomført.

Selger og kjøper møtes hos den offentlige notaren, hvor kontrakten blir lest og signert. Partene signerer også i notarens registreringsbok. Notarens honorar betales av kjøperen, og man får kvittering ved forespørsel. Når disse formalitetene er unnagjort kan den nye eieren ta eiendommen i besittelse.

Kjøp av leilighet/bolig i prosjekt
Når man bygger flere hus eller leiligheter på samme eiendom, har gresk lovgivning bestemmelser om vertikal og horisontal oppdeling av eiendommer – seksjonering. Vertikal oppdeling regulerer eierskap når det bygges flere hus på samme tomt. Horisontal oppdeling regulerer eierskap til separate leiligheter i blokkbebyggelse.

Et eksempel på seksjonering:
Vi har en tomt på 1000 m2. Denne kan bebygges med 400 m2. Vi bestemmer oss for å bygge fire leiligheter, hver på 100 m2. For at hver enkelt leilighet kan utgjøre en eierseksjon og bli solgt separat, må den ha en prosentandel av fellesarealet. Med hver leilighet vil det følge eierskap til ¼ av tomten. Hver leilighet svarer også for ¼ av utgiftene. Veggene og alt innvendig i leiligheten eies eksklusivt av den enkelte eier, mens man har deleierskap og bruksrett til alle fellesarealer, for eksempel svømmebasseng, grøntområder, utvendige vegger, trapper, korridorer osv. Dette presiseres nærmere av eierne i samarbeid med en ingeniør, gjerne den som er ansvarlig for bygget.

Seksjonering
Eieren må registrere leilighetene som selveierobjekter. Det gjøres ved å signere en notarkontrakt som er kalt horisontalt delt eiendom (condominium). Ingeniørens planer og tegninger blir kopiert inn i kontrakten, og når alt er klart blir den registret i eiendomsregisteret, og er dermed offisielt og lovformelig utskilt som egen eierseksjon. Vær oppmerksom på at det også skal undertegnes en Book of common rulessammen med kontrakten. Denne ”boka” inneholder rettigheter og plikter for eiere/medeiere for alle leilighetene på den samme eiendommen, og kan sammenlignes med vedtekter og ordensregler i norske sameier. Hver eier har ¼ av stemmene på generalforsamlingen. Generalforsamlingen kan beslutte å engasjere en person til å håndtere alle fellessaker – det vi i Norge kaller en forretningsfører.

Først når alle formalia er i orden kan den opprinnelige eier/utbygger selge leilighetene enkeltvis. Når alle leilighetene er solgt, har den opprinnelige eieren solgt ut alle sine rettigheter i eiendommen.

Rettigheter og begrensninger
Det kan være mange varianter av samme tema. Det kan være detaljerte opsjoner og særrettigheter knyttet til enkelte hus eller leiligheter. Det er også mulig å gi eksklusive rettigheter til deler av fellesarealene (hager, terrasser, og lignende.) til enkelte eiere, og tilsvarende begrensninger i rettighetene til andre eiere.
Når man kjøper en leilighet blant andre leiligheter på en eiendom må kjøperen være trygg på at seksjoneringen er gjort på en forsvarlig måte, slik at man kjøper en separat eiendom.

Eieren må vite at hun eller han har den eksklusive retten til sin egen leilighet, men bare deleierskap i resten av eiendommen, og at det kan være plikter og begrensninger og forbud knyttet til bruken av fellesarealer. For eksempel at eieren av en leilighet har begrensninger – kanskje til og med forbud – mot å endre fargen på utvendige vegger, dører og vinduskarmer, eller gjøre andre endringer på fellesområder uten at det er godkjent av alle eierne.

Kontaktinformasjon

Kreta Eiendom SA
Arkadiou 1
74131 Rethymno
Crete
Greece

EOT-license 1041E60000079301

Åpningstider

Man - Fre: 9.00 – 22.00
Lørdag: 10.00 – 15.00

Sosiale medier

Nyhetsbrev

Vi sender ut informasjon om våre siste prosjekter, eiendommer for salg og leie.